Alquileres en Buenos Aires: la variación real vuelve a terreno negativo y la oferta sigue ampliándose

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar en agosto un incremento mensual inferior al de la inflación general, en una tendencia que, de acuerdo con el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop, se sostiene a lo largo de 2026 y consolida una caída de los precios en términos reales. Concretamente, los contratos de locación aumentaron 1,5% en el mes, mientras que la inflación estimada para el mismo período se ubicó por encima de esa cifra, configurando un nuevo mes de retraso del rubro frente al índice general de precios.

En lo que va del año, la suba acumulada de los alquileres porteños alcanza el 19,2%, frente a una inflación estimada del 21,5% para el mismo período, lo que equivale a una merma de 2,3 puntos porcentuales en términos reales. Si se extiende la mirada a los últimos doce meses, la variación interanual llega al 29,9%, un guarismo que, no obstante, sigue quedando por debajo del avance general de los precios al consumidor en el mismo tramo, según la comparación que surge del propio informe de Zonaprop con las estimaciones inflacionarias disponibles.

Precios promedio por tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 mensuales.
• Dos ambientes: $886.527 mensuales.
• Tres ambientes: $1.196.413 mensuales.

La fotografía del mercado porteño exhibe, además, una marcada dispersión territorial. Puerto Madero continúa liderando el ranking de los barrios más caros, con un valor medio de $1.252.366 mensuales, seguido por Núñez, con $995.838, y por Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, la zona más económica volvió a ser Lugano, donde un departamento de dos ambientes se ofrece en promedio a $654.776 por mes, mientras que Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780) completan el podio de los barrios con alquileres más bajos.

La dinámica interanual muestra, a su vez, movimientos disímiles según el barrio. Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%) encabezaron las subas de los últimos doce meses, en tanto que Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los que menos incrementaron sus precios en términos relativos. El contraste resulta ilustrativo de cómo, en un contexto de atraso real de los alquileres frente a la inflación, algunas zonas lograron sostener ajustes más alineados con el índice general, mientras otras quedaron claramente rezagadas.

Oferta en expansión y rentabilidad bajo la lupa

El relevamiento de Zonaprop también describió un cuadro de oferta en expansión. La cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. De acuerdo con el informe, el punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes, una señal que los especialistas del sector vinculan con el impacto del nuevo marco regulatorio sobre el mercado y con la decisión de numerosos propietarios de volcarse nuevamente a la locación tradicional.

Para los inversores, el rinde promedio se mantiene en niveles relativamente acotados: 5,70% anual, con un recupero del valor de compra en 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el registrado hace un año. La rentabilidad más alta la ofrece Lugano, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero se ubica en el extremo opuesto, con apenas 3,2%.

En el segmento de compraventa, en tanto, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento interanual de 9%. Aun así, el informe señala que solo el 16% de esas operaciones se realizaron con financiamiento hipotecario, una proporción cinco puntos inferior a la verificada en junio de 2025. El dato sugiere que, pese a la recuperación del volumen de transacciones, el crédito hipotecario continúa sin consolidarse como la vía dominante para acceder a la vivienda en la Ciudad.

De cara a las próximas semanas, los indicadores a los que habrá que prestarles atención serán la inflación oficial de agosto, que permitirá confirmar si el 1,5% de los alquileres efectivamente quedó por debajo del índice general de precios, y la evolución de la oferta de unidades en los principales barrios porteños, para dimensionar si el actual proceso de ampliación de la oferta continúa o comienza a moderarse.