Departamentos compactos con amenities: la nueva puerta de entrada a la propiedad en Buenos Aires

El sueño de comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se topa, cada vez con más fuerza, con la barrera que imponen los precios. De acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño, el valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento cercano al 15% en apenas medio año. Las proyecciones del sector privado no traen alivio: para diciembre se estima que la cifra podría escalar hasta 1.874.364 pesos por metro cuadrado, en un sendero ascendente que parece no detenerse.

El costo real de construir y la presión sobre los proyectos

La foto se completa cuando se suman los gastos generales, los honorarios profesionales y las tasas que pesan sobre cada obra. Según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, el costo integral de edificar alcanzó en julio los 2.286.170 pesos por metro cuadrado, con una suba acumulada de 14,61% en lo que va del año y de 23,37% en la comparación interanual. Ese contexto encarece todo el proceso y obliga a los desarrolladores a repensar qué tipo de unidad resulta viable para un mercado que busca, ante todo, una salida del alquiler.

Frente a ese cuadro, la respuesta que ganaron espacio en los últimos lanzamientos fue achicar la superficie privativa y agrandar la superficie compartida. Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking dejaron de ser un diferencial de marketing para convertirse en parte de la propuesta estándar de los edificios nuevos. La lógica detrás del movimiento es directa: si cada metro dentro de la unidad se vuelve más caro, los metros que ofrece el edificio en conjunto compensan esa restricción y permiten ofrecer una experiencia de vida que, de otro modo, quedaría fuera del alcance del comprador.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola además describió un cambio de fondo en la composición de la demanda, con un crecimiento marcado de la consulta por monoambientes por parte de personas solas o parejas sin hijos, un fenómeno que, según señaló, se replica en otros países por la caída de la natalidad, el aumento de hogares unipersonales y la mayor frecuencia de divorcios. En esa misma línea se manifestó Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, quien sostuvo que el incremento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo, al tiempo que el edificio deja de ser un mero contenedor de unidades para funcionar como una verdadera red de espacios compartidos que multiplican, a ojos del usuario, la superficie real con la que cuenta cada familia.

• Gimnasio equipado en la terraza o planta baja del edificio.
• Salón de usos múltiples para reuniones sociales o de trabajo.
• Espacio de coworking con conexión y mobiliarios compartidos.
• Parrilla y zonas verdes para uso común de los propietarios.
• Lavandería y bicicletero como servicios complementarios.

En síntesis, la ecuación que plantearon los desarrolladores apunta a que quien adquiere una unidad de alrededor de 40 metros cuadrados termina incorporando, gracias a los amenities, varios cientos e incluso miles de metros cuadrados adicionales de uso compartido, lo que redefine la idea misma de vivienda propia y la desliga del conteo estricto de metros privativos para abrirla a una experiencia de uso mucho más amplia.