Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos ya no se pagan y qué gastos siguen vigentes en una operación inmobiliaria

El precio acordado por una propiedad dejó de ser el único número que cuenta a la hora de cerrar una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, porque la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos y, en el caso de que la compra se financie con un crédito hipotecario, costos adicionales como la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco. Esa fotografía general cambia de manera significativa a partir de mediados de 2024, cuando se eliminó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y se dispensa del impuesto cedular a las ventas ocasionales de personas físicas, lo que reconfiguró el peso tributario que históricamente recayó sobre el vendedor.

Lo que sigue pesando en el presupuesto de la operación

• Comisión inmobiliaria: cuando interviene una inmobiliaria, suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: forman parte de los gastos fijos de toda escritura y se calculan sobre el valor de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general es del 3,5% y existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente.
• Gastos del crédito hipotecario: si la compra se financia con hipoteca, se suman la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.

La desarrolladora Spazios, a través de su CEO Tapiola, explicó a este medio que la alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5% y recordó que la exención para primera vivienda o vivienda única rige hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000, alcanzándose el tributo solamente sobre el excedente cuando se supera ese límite. En territorio bonaerense, en cambio, el esquema es distinto: la alícuota ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, lo que demuestra que la ubicación y el monto de la propiedad terminan modificando los gastos totales de la operación.

Qué tributos dejaron de gravar al vendedor ocasional

La reducción tributaria para quien vende involucra dos conceptos que dependían del momento en que se había adquirido el inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024, que representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500 que ahora quedan en manos del vendedor. Para los inmuebles adquiridos desde 2018, en tanto, regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, cuya exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según la explicación de Tapiola.

El alcance de la medida tiene un límite que conviene tener presente: las ganancias provenientes de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, tal como ocurre con una desarrolladora que construye y vende propiedades como parte de su negocio. En esos casos, la operatoria queda al margen del beneficio y tributa conforme a las reglas generales, de modo que el alivio fiscal no se extiende automáticamente a todas las operatorias del sector.

“La exención del impuesto cedular comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión; ahora bien, las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general de Ganancias.”Tapiola, CEO de Spazios