Créditos UVA: con la regla del 25%, una pareja que junte $3,4 millones mensuales puede sacar USD 80.000 a 25 años

El programa de créditos hipotecarios que vuelve a poner sobre la mesa la financiación indexada por Unidad de Valor Adquisitivo tiene una regla tan clara como exigente: la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Esa proporción, más rígida que la que suelen manejar los bancos en préstamos tradicionales, es la llave que define a quién le cierra el crédito y a quién le queda fuera de alcance. Para un préstamo equivalente a USD 80.000 a 25 años, con una tasa máxima de UVA más 7,50%, el primer pago se ubica en torno a los $865.098. Tomando esa cifra como techo de la cuota, el ingreso neto mínimo que debe demostrar la familia ronda los $3.460.391 por mes.

El ejemplo de la pareja que suma 1,7 millones por cabeza

En términos concretos, ese piso salarial se traduce en una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1.700.000 de bolsillo, un umbral que en la práctica desplaza a un tramo importante de la clase media asalariada. La simulación oficial difundida con el lanzamiento parte de una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir unos $120.920.000 o el equivalente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante lo tiene que aportar el comprador con recursos propios, fuera de la simulación y al margen de los gastos de escribanía, tasación e ingresos registrales, que tampoco están contemplados en el ejemplo.

Cómo se actualizan las cuotas y qué pasa con la deuda

La cuota no es fija. El capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se recalcula mes a mes a lo largo de los 25 años de plazo. En un escenario inflacionario elevado, las cuotas iniciales relativamente bajas en términos absolutos suelen ser engañosas: la cuota del año uno termina siendo sensiblemente menor en términos reales que la del año veinte, cuando la inflación acumulada suele superar con holgura los salarios. El esquema tiene además un tope de tasa de UVA más 7,50%, un plazo mínimo de devolución de 15 años y un monto máximo por crédito equivalente a 150.000 UVA, parámetros que los bancos deben respetar en simultáneo.

De dónde sale la plata

Los fondos que alimentan estos préstamos no salen del circuito tradicional de los bancos. Provienen de licitaciones entre entidades financieras en las que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES coloca plazos fijos ajustados por UVA. Las tasas mínimas de esas colocaciones son de UVA más 2,50% a un año y de UVA más 4,50% a cinco años, con un monto por licitación de $200.000 millones y un tope del 20% por entidad. Una vez constituidos los depósitos, las entidades tienen 90 días corridos para transformar esa plata en préstamos hipotecarios efectivamente desembolsados. En total, el programa moviliza alrededor de $2 billones de pesos. Los créditos están habilitados para compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

“Para que la operación cierre sin sobresaltos, la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar.”Regla de funcionamiento del programa

Lo que hay que tener en cuenta antes de firmar

• La relación cuota-ingreso está topeada en 25% y es condición ineludible para acceder al crédito.
• La cuota inicial arranca en torno a los $865.098 para un préstamo de USD 80.000 a 25 años con UVA más 7%.
• El ingreso neto mínimo familiar requerido se ubica alrededor de $3.460.391 mensuales.
• El capital se actualiza por UVA, de modo que la cuota en pesos crece a lo largo de toda la vida del préstamo.
• El programa financia hasta el 75% del valor de la propiedad, valuada en el ejemplo en USD 106.667.
• El comprador debe aportar por su cuenta el 25% restante más los gastos de escrituración e ingresos registrales.
• Los fondos provienen de plazos fijos licitados por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES entre bancos, con tasas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años.