Créditos UVA: la ANSES ya movió 200.000 millones de pesos y los bancos tienen hasta diciembre para empezar a prestarlos

La Administración Nacional de la Seguridad Social adjudicó los primeros 200.000 millones de pesos del nuevo esquema de créditos hipotecarios ajustables por UVA a un total de 13 bancos, sobre 18 entidades que presentaron 42 ofertas en la compulsa. El monto colocado representa el 77% del total ofertado por el sistema financiero, en una operación que volvió a poner al Fondo de Garantía de Sustentabilidad como fuente de fondeo para el mercado de vivienda.

Dos tramos y tasas diferentes

La licitación se estructuró en dos tramos con plazos y costos bien diferenciados. El primer tramo, a un año, concentró 35.570 millones de pesos a una tasa de UVA más 2,67% de spread, mientras que el segundo, a cinco años, reunió 164.429 millones de pesos a UVA más 4,94%. Cada banco adjudicatario tiene asignado un tope equivalente al 20% del total licitado, con el objetivo de evitar la concentración de los fondos en pocas entidades y ampliar la capilaridad geográfica del programa.

En ambos casos se trata de colocaciones a plazo fijo que los bancos deben mantener inmovilizadas hasta el momento de originator los préstamos. La lógica es la misma que aplicó el organismo en experiencias anteriores: el FGS aporta los recursos, las entidades los administran y el riesgo crediticio recae sobre los bancos, que son quienes evalúan a cada tomador.

El ejemplo oficial: cuánto sale y cuánto hay que ganar

Para ordenar la discusión, el organismo difundió un caso testigo con valores concretos. Se tomó una vivienda tipo de 106.000 dólares, se financió el 75% del precio —unos 80.000 dólares, equivalentes a 114 millones de pesos— y se planteó un plazo de 25 años a una tasa final para el cliente de UVA más 7%. Bajo ese esquema, la cuota inicial arranca en torno a los 865.000 pesos mensuales.

El segundo número clave es el ingreso mínimo que tiene que demostrar el hogar. Como la cuota no puede superar el 25% del ingreso familiar neto, para acceder a ese préstamo se necesitan alrededor de 3.460.000 pesos mensuales entre los integrantes del grupo familiar. En la práctica, una pareja en la que cada miembro perciba cerca de 1.800.000 pesos lograría ubicarse en ese umbral, en términos reales, apenas por encima del corte.

• Tope por crédito: 150.000 UVA, cerca de 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Ejemplo oficial: inmueble de 106.000 dólares, 75% financiado (unos 114 millones de pesos), plazo de 25 años, tasa UVA más 7%.
• Cuota inicial estimada: 865.000 pesos mensuales.
• Ingreso familiar neto requerido: alrededor de 3.460.000 pesos.
• Plazo para otorgar los préstamos de esta primera colocación: vence el 1° de diciembre, con 90 días corridos desde la constitución de los depósitos.

El mapa del programa completo

Esta primera tanda es apenas el puntapié inicial. El esquema prevé licitaciones sucesivas hasta completar un fondeo total cercano a los 2 billones de pesos, siempre canalizados a través del FGS. Con un crédito promedio estimado en 114 millones de pesos, la cuenta gruesa arroja que el programa alcanzaría para asistir a entre 17.000 y 18.000 familias en todo el país, una escala significativa pero acotada frente al déficit habitario acumulado.

El límite de 150.000 UVA por préstamo fue calibrado para que la misma línea sirva en distintos mercados inmobiliarios del interior, donde el precio del metro cuadrado es más bajo y los 200.000 dólares permiten financiar una proporción mayor del valor del inmueble. En zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires, en cambio, ese tope reduce las opciones: hay propiedades que quedan fuera de alcance o exigen un ahorro previo muy elevado para cubrir el porcentaje no financiado.

En la comparación con la zafra anterior de créditos UVA, lanzada en 2016, la diferencia central pasa por la escala de fondeo y por la presencia explícita de la ANSES como originante de los fondos: el volumen de esta primera licitación ya supera varias de las colocaciones individuales que se hicieron en aquellos años, y el cronograma de subastas sucesivas apunta a sostener un flujo mensual de préstamos más allá de diciembre.

El dato que habrá que mirar la semana que viene es cuándo empiezan los bancos a publicar sus líneas concretas —tasas, plazos máximos y requisitos de antigüedad laboral— y si los primeros desembolsos se concentran en entidades grandes con despliegue territorial amplio o aparecen también bancos regionales con oferta propia, porque esa distribución terminará definiendo si los 200.000 millones de pesos terminan llegando a las familias del interior o quedan circunscriptos al Área Metropolitana de Buenos Aires.