La mutación silenciosa del departamento porteño: cómo se achicó la oferta de viviendas en casi un siglo

Un informe elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai a partir de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires permite reconstruir, con el paso de las décadas como eje, una transformación que hasta ahora se percibía más como intuición que como dato: las viviendas que se ofrecen hoy en el mercado porteño son, en promedio, bastante más chicas que las que se construyeron en los años treinta, y la oferta se concentra crecientemente en unidades de uno o dos ambientes.

Menos metros, menos ambientes y cocheras afuera del precio

La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 es de 46 metros cuadrados, mientras que la de las unidades edificadas durante la década de 1930 alcanza los 102 metros cuadrados, una diferencia de 56 metros que equivale a una caída del 55 por ciento en casi un siglo. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese achicamiento: pasó de cuatro a dos.

El cambio también se observa en lo que incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera dentro del valor de venta; en las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se redujo al 13,9 por ciento. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2 al 14 por ciento en el mismo período.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² en los años 30; 46 m² desde 2020, una baja del 55%.
• Cantidad mediana de ambientes: pasó de 4 a 2 en el mismo tramo.
• Cochera incluida en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Cochera opcional o por separado: del 2% al 14% entre los mismos cortes.
• Monoambientes: del 1,9% en los años 30 al 35% en la década de 2020.
• Unidades de al menos 100 m²: del 53,2% al 9,4% en el mismo período.

Los barrios del centro y el norte lideran el retroceso de la superficie

Al comparar departamentos anteriores a 1980 con los construidos desde 2010, Recoleta muestra la caída más pronunciada: pasó de una mediana de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat registra una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En los barrios del norte más alejados del centro, en cambio, la merma es mucho menor: Villa Devoto arroja una baja del 6 por ciento, Villa del Parque del 8,5 por ciento y Villa Urquiza del 9,6 por ciento.

La relación entre superficie y ambientes se mantuvo estable a lo largo del período analizado, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, lo que sugiere que la transformación responde más a un cambio en el tamaño de las unidades que a una reorganización interna de los espacios. Tras una etapa de estabilidad con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie volvió a retroceder de manera marcada a partir de 2010.

Una foto del mercado, no de toda la ciudad

El relevamiento se elaboró sobre avisos activos de venta y ordena la información por año de construcción, de modo que los resultados describen con precisión la oferta disponible en el portal analizado y permiten comparar generaciones de viviendas, aunque no necesariamente reflejan la totalidad del parque construido de la Ciudad de Buenos Aires, ya que una parte de las edificaciones más antiguas puede no estar publicada en el mercado digital.